北京一套二手房一年降250万没卖出去

东方诚信

2018-04-28

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原标题:一年降250万,为何还难卖?挂牌近一年,先后5次下调报价,一共降了250万元,但依然没有卖出去。 这是海淀西北旺地区一套二手房在北京楼市3·17新政后的命运。 这套普通的二手房恰是3·17新政施行一年楼市风云变幻、买卖双方深度博弈的缩影。 数据显示,2017年3月18日至2018年3月15日,北京二手住宅共网签121946套,相比新政前的一年降幅达%;二手房成交价格也出现了连续11个月的下跌。 买卖双方在历时一年、三个回合的交手过招中逐渐趋于理性。

  第一回合:  卖家死扛,买家持币观望从去年4月正式挂牌出售至今,西北旺百旺茉莉园小区的这套二手房已在中介叫卖了近一年。 1100万元是这套二手房的最初报价。 按108平方米的面积计算,均价约为万元/平方米。 远在北五环外的西北旺,均价竟能如此高?这是实情。

由于临近中关村永丰高新技术产业基地,旺盛的需求导致这里的二手房价格居高难下。 一年以前,10万元的成交均价是这个区域的常事。 链家负责西北旺地区业务的经纪人小陈说。

链家网显示的成交记录揭开了这一地区在3·17新政前的疯狂。

2016年3月,有十多年楼龄的百旺茉莉园,成交均价还基本维持在五六万元左右;当年底已经涨至每平方米七八万元左右;而到了2017年3月,又涨到了八九万元左右。

另一位中介经纪人小周回忆,去年3月初,二手房报价经常一天一个价,买房的人抢着看房,业主卖房则是看谁的报价高。

比如去年3月13日,茉莉园一套只有87平方米的房子以900万元的价格成交,之前挂牌价原本为890万元。

这套房以突破10万元的成交价,创下历史纪录。

等到故事主人公这套108平方米两居室挂牌时,3·17新政刚出台不久,业主和中介依然按照新政前超10万元的行情报价。

报价的确有点高,但是卖家还是坚信市场会再度回暖,所以依然死扛这个价,这也是当时业主普遍的心理。 小陈说。 但买方已看到楼市退烧的曙光,开始进入观望状态。 再加上首付门槛的抬升,二手房成交量骤降。 依然以该小区为例,2017年2月17日到3月17日一共成交15套,仅3月14日一天就成交3套;但从3月17日到4月17日仅成交一套房。   第二回合:  市场触底,卖家松口降价成交量下降不单单出现在这一个小区。 本市二手房网签量在去年三月还是近万套,到6月已跌破万套;10月,更是掉到了6162套,被业内认为是二手房市场触底。 急于卖房的卖家们扛不住了。

链家中介门店出示的调价记录显示,去年5月底,百旺茉莉园这套108平方米二手房的报价从1100万元调整为920万元,降幅达到180万元。 卖家松口降价越来越普遍。 我爱我家集团市场研究院提供的情况显示:因为价格具有一定黏性,3·17新政后北京二手住宅成交价格在4月份继续惯性上涨了一个月;自此之后,价格便进入连续下跌状态,截至目前已连跌11个月,累计跌幅达%,接近两成。 其中,顺义区跌幅相对较小,下跌了%,通州区跌幅最大,%的跌幅远超其它各区。

大幅降价后,这套二手房也开始不断引来看房人。 链家网带看记录显示,从6月11日开始,3个月内,这套房子共被带看20余次。

即便如此,依然未能实现成交。

期间有买家看中了房子,但出价只有845万,这比920万的报价还低75万。 小陈说,业主觉得买家报价实在太低,因此没有答应。 殊不知,市场继续下行,逼着业主不得不下调报价。 该业主尝试了小幅下调的法子:2017年9月,报价从920万降至900万,下降20万;10月,报价再降20万,降至880万;11月,报价降10万,降至870万。 连续4次降价,让这套房源受到买家的关注,不断产生带看记录。

但依然没能如愿成交。 与调控前业主频繁上调报价不同,调控后业主调价行为中涨价占比明显回落,降价占比上升。 链家研究院人士介绍,目前涨价业主的占比较去年同期减少了50%;链家新增房源挂牌价从去年5月开始连续下跌9个月,累计跌幅达%,业主的市场预期逐步向市场真实的成交价靠拢。   第三回合:  趋于理性,买家主导市场或许是感受到了买家们压力,本月初,这套108平方米的二手房启动了第五次调价:报价从870万变为850万,又一次下降了20万。

真实情况不仅仅是降了20万。 小陈私下透露,卖家的心理底价其实已经降到了800万至810万左右。 也就是说,如果买家有意,卖家在价格谈判时仍会降价来促成交易。

其实,每一次调价,背后都有中介经纪人的身影。 记者了解到,调控所带来的市场降温,让一些中介开始主动限制代理房源的价格,倒逼业主下调报价。

每个小区都有一个价格上限,业主报价一旦超过上限,就无法在网上挂出。

客户在网站上看不到房源信息,房子就更难成交。

一位从业多年的房屋中介管理人士直言,中介劝业主降价,在他的从业经历中还很少见。

卖家在变,买家也在变。

随着市场向理性回归、买家预期相对平稳,前期恐慌情绪不再,成交周期较去年同期延长了30天左右。 链家研究院人士披露。

我爱我家集团市场研究院也介绍,新政实施一年后,成交二手房的平均被看次数已经从前一年的次增长为次;成交客户平均看房次数也由次上升到了次。 调控新政下,买家购房成本和压力也在加大。

相比抬高首付、堵政策漏洞,下半年信贷手段更明显。 北京的住房贷款利率逐步攀升,原本的折、9折利率优惠消失不见,取而代之的是倍、倍基准利率。 这也促使买家更强烈地要求议价。 链家研究院另一份数据显示,与调控前买家话语权较弱不同,调控后买家地位不断上升,议价能力不断增强:去年四季度议价空间在5%以上,较一季度2%左右的水平明显扩大。 从严从紧调控已是大势所趋。

我爱我家集团副总裁胡景晖认为,北京二手房市场将继续延续低温,网签量会大概率稳定在单月万余套水平,价格上保持小幅下调趋势。

在刚需主导、买方主导的形势下,未来市场将更加健康、稳定,价格向价值靠拢。